あなたはマンション管理組合のことどう考えてますか？
「忙しいし、理事会なんて面倒」
「大手の企業だし、専門家がやってくれているんだから大丈夫」
「自分一人が参加したところで何が変わるの？」
って思ってませんか？？？
でも、わたしたち、マンション管理費と修繕積立金を毎日汗水たらして働いた給料から毎月払ってますよ。年間に何十万か…？
通常であれば家計の5～10％はかかっているはずです。バカにならないですよね。
そしてそのうち修繕積立金は、12〜15年周期で行う大規模修繕に使われます。
その私たちが積み立てたマンションの大規模修繕において、2026年大きな不正が発覚しました！！！
あなたのマンションの大規模修繕を行った企業も、その中に含まれているかもしれません。
つまり、これらの企業が行った大規模修繕に私たちが支払った費用が、談合によって常識よりも高額だった可能性があるのです！
公取委は既に関東地方のマンションの修繕工事を巡る談合疑惑でも調査を進め、別の設計コンサルや工事会社約４０社の同法違反を認定し、行政処分の排除措置命令を出す方針だ。今回、東海地方でも同様の談合が行われている可能性が高まり、調査に乗り出した。
読売新聞オンライン2026/07/28 12:00
公正取引委員会から違反を認定された、また排除命令が出た企業リストについては後述します。
そこで、この談合関連の記事や動画をいろいろ調べた結果、以下の動画をご紹介します。
お時間のある方は実際の動画をぜひ見て下さい。
この動画の中心的なテーマは、マンションの大規模修繕工事で「談合」と「キックバック」が発生し、住民が積み立ててきた修繕積立金が不当に高い工事費として流出している問題です。
動画では、一級建築士の専門家と、実際に大規模団地の管理組合運営に携わる人物が、2025年に行われた公正取引委員会の立入検査と、2026年に報じられた行政処分を踏まえて、その仕組みと管理組合側の対策を議論しています。
動画を見るお時間のない方は、以下の要約をご覧ください。
1．大規模修繕で「談合」が行われていたことが発覚
動画冒頭では、公正取引委員会が大規模修繕に関係する施工会社36社、設計コンサルタント2社の計38社に対して、排除措置命令などを行い、施工会社には課徴金も課され、総額約16億円と報じられたことが紹介されています。
今回の関東の巨大談合で報じられた主な施工会社は次のとおり。
伊勝（横浜市）、SMCR（東京・中央）、建装工業（同・港）、シミズ・ビルライフケア（同・中央）、シンヨー（川崎市）、J-BISメンテナンス（東京・千代田）、大京穴吹建設（高松市）、大和（横浜市）、ティーエスケー（千葉県船橋市）、東急コミュニティー（東京・世田谷）、NAKAMURA（同・品川）、ニーズワン（同・渋谷）、日装・ツツミワークス（同・豊島）、ニットクメンテ（同・北）、日本ハウズイング（同・新宿）、長谷工リフォーム（同・港）、富士防（神奈川県横須賀市）、リノ・ハピア（東京・大田）など。
また、設計コンサルタントとして、翔設計とリノシスコーポレーションの2社。
紹介した動画に出演する専門家は、今回名前が出た会社だけが問題なのではなく、業界全体ではもっと広範囲に存在している可能性があるとの見方を示しています。
2．問題の核心は「施工会社」だけではない ➡ 談合の構造
動画で特に重要なのが、談合の構造です。
大まかには、
管理組合
↓
管理会社
↓
設計コンサルタント
↓
施工会社
という構造になっています。
そして、このうち設計コンサルタントなどが修繕工事の情報を早く入手し、
- どのマンションが修繕を予定しているか
- 修繕積立金はいくらあるか
- いつ工事を行う予定か
- 誰が意思決定権を持っているか
などを把握します。
そのうえで施工会社を集め、施工会社同士で「どこが受注するか」を調整し、受注した施工会社から設計コンサルタントなどへキックバックが支払われるという仕組みが説明されています。
つまり、動画が問題視しているのは単純な「施工会社同士の談合」ではありません。
工事情報を上流で握っているマンション管理会社や設計コンサルタントが、施工会社をコントロールする構造
こそが本質だ、としています。
それはなぜか？
本来はこのはずです。
長谷工などのマンション管理会社＝専門家でない住民（区分所有者）で作る管理組合の代わりに、建物の清掃や設備の点検、管理費の会計、理事会や総会のサポートといった日常の管理業務全般を代行するプロの業者
また、設計コンサルタント＝管理組合の立場に立って建物の劣化診断、改修設計、施工会社の選定補助、および工事監理を行うプロの建築士事務所
今回の談合の構造で分かったことは、
プロだからこそ管理組合の代理として仕事をしている人たちが、管理組合から必要以上のお金を引き出すマシンと化していることです。
これで責任を持ったプロと言えるのでしょうか？
3．なぜ住民（区分所有者）は騙されやすいのか
最大の問題は、管理組合側が建築・修繕工事の専門家ではないことです。
例えば100戸程度のマンションでも、大規模修繕には1～2億円規模の資金が動くことがあります。
ところが理事会は、住民の中から輪番などで選ばれた人たちで構成され、専門知識を持っているとは限りません。
そのため、
「この修繕にはこれだけのお金が必要です」
「この設計コンサルが適切です」
「この施工会社が一番安いです」
とプロとされている人に言われると、それを検証する能力、がないため、専門家の説明を信じるしかなくなるという問題があります。
動画では、この状態を「情報の非対称性」と表現しています。
しかし、区分所有者たちが無知なことを利用して不当に大きな対価を要求してくる詐欺行為のようなことは看過できることではありません。
談合とは、入札や見積もりの参加者が事前に相談し、受注する業者や価格を不正に決める行為です。
競争をなくして費用を高騰させるため、独占禁止法違反や、場合によっては詐欺行為（詐欺罪）としても問題視される重大な経済犯罪です。
そこで今回、是正勧告にも応じずに規模も大きくなりすぎ、見るに見かねて公正取引委員会が査察に入ったと言えるでしょう。
（でもね～、国民としてはもっと早く、つまり芽が小さいうちに摘み取ってほしかったよね…。だって損害額がすごくない？？ 一罰百戒を役人はよくやるんだけどさ。）
4．「入札」だから安心とは限らない
ここも動画の重要なポイントです。
大規模修繕では通常、複数の施工会社から見積もりを取り、入札で業者を決めます。
しかし、入札の参加企業を設計コンサルタント側が事前に選んでいたらどうなるか？？
例えば、
- 資本金1億円以上
- 大規模修繕の実績○年以上
- ○億円以上の工事実績
など、厳しい条件を設定すると、参加できる企業が10社程度に絞られる可能性があります。
その限られた企業の中で談合すれば、競争が成立しにくくなります。
したがって、
「入札をした＝公正な競争が行われた」とは限らない！
というのが動画の指摘です。
5．実際に「業者を入れ替えたら5億円下がった！」という事例 ー 管理組合が競争環境を作ることの重要性
ご紹介した動画では、近隣の団地で実際に起きた事例が紹介されています。
当初、
14億～17億円程度
という見積もりが出ていたものの、候補となっていた施工会社が辞退。
その後、別の施工会社を参加させて再度競争させたところ、
約12億円まで下がった！！！
と説明されています。
つまり、大規模修繕費用（自分たちが一生懸命積み立てた自分たちのお金）が
17億円 （高）→ 14億円 → 12億円（安）
というように、参加する業者や入札条件を変えるだけで大幅に価格が下がったということ！
えっ？？？ 5億円の差って凄すぎない？？
戸数によって変わるけど、住民１人当たりいくらの差になる？？
例えば300戸のマンションなら、なんと1戸あたり167万円ですよ！！！
この物価高の中、これって大きいよね！
「高い買い物しちゃった（涙）」だけで済む？？
動画では、この事例を「管理組合が競争環境を作ることの重要性」を示すものとして扱っています。
競争入札が面倒でも、安くするためには根気強くやる必要性があるだよね。
ご自身でもクルマの購入、家のリフォームで相見積もりをとるのと同じです。
筆者は浴室洗面トイレのリフォームで５社から合い見積もりとって、およそ300万を200万にまでした経験があります。
100万の差は大きいです…。それでも使用していて不具合もなく、デザインも思い通りになりました。
相見積もりは強し！
6．大規模修繕が高くなる「3つの要因」
専門家は、現在の大規模修繕費が高騰している理由を3つ挙げています。
① 原材料・人件費の上昇
これは純粋な物価高で、昨今の世界情勢では仕方がないです。
② 談合
談合は価格を安くするためではなく、競争を制限して価格を高くするための行為なので、工事費上昇につながります。
③ リベート・キックバック
ここがまたひどいです。
施工会社から設計コンサルタントや関係者へ支払われる費用が、最終的には工事費に上乗せされる可能性があります。
つまり、住民の味方のはずの設計コンサルタントが、管理組合が設計コンサルへ払った分とは別に、業者への融通をしたために儲けてるんだよね。
そして、その分管理組合は高い金を払ってることになるんだよ(>_<)
動画では、①の物価高は避けにくい一方、②談合と③リベートを排除できれば、工事費は1～2割どころか、上記のようにそれ以上下がる可能性もあるという見方が示されています。
なんと！！！！！
7．なぜ談合問題がなくならないのか
ここが動画のかなり厳しい部分です。
実は、国土交通省は2017～2018年ごろから、悪質な設計コンサルタントに注意するよう管理組合へ警告していました。
（へ～、警告してたんだ。管理組合からは何の言及もなかったけど…）
それにもかかわらず、その後も問題が続き、今回、公正取引委員会による大規模な調査・処分に至っています。
さらに今回の課徴金についても、1社あたり数千万円程度だとすると、企業にとっては必ずしも事業そのものを揺るがすほどの金額ではない可能性があります。
（そうあまり効力はなさそう…）
そのため、
「公取の処分を受けたから、もう談合はなくなる」と考えるのは危険だ！
と専門家は指摘しています。
でもですよ、これから大規模修繕をやるマンションはこれから真剣に取り組めばいいけど…
もうやっちゃったマンションは、何億円も差があったらさ、弁護士つけて損害賠償請求しなきゃあかんのじゃない？？？
被害者団体をつくらなきゃならない状態。
戸数の多いマンモスマンションなんかは大規模修繕で動くお金も大きいからね！
半端じゃないでしょ！
8．では、マンション住民はどう対策すべきか？
動画が最も強調している対策は、
絶対的に管理組合自身が主導権を握ること。自分たちのお金は自分たちでチェックすること。
です。
具体的には次のような方法が紹介されています。
対策① コンサル任せにしない
設計コンサルタントが提示した施工会社だけでなく、管理組合自身でも別ルートから見積もりを取る。
設計コンサルの提案をそのまま採用するのではなく、別の条件・別の会社からも見積もりを取って比較します。
対策② 入札参加条件を広げる
「資本金○億円以上」「○億円以上の実績」など、参加企業を過度に限定する条件を設けず、より多くの会社が参加できるようにする。
参加者が増えれば、特定グループだけで受注企業を決めることが難しくなります。
ここが面倒なところ。
でもね、上記のように筆者がリフォーム時に5社相見積もりをとってみた時も、業界の裏が透けて見えたよ。
大手は信用されるけど下請けを使っている分どこも見積もりが高いんだよね。正直な営業マンも「これ以上は下げられないんです…」って吐露してた。
だから、地元で評判のよさそうな業者からも見積もりを取ってみたら安くやってくれた。大手のように間接費用が掛からないから安い面がある。一人親方と言われている仕事のできる、そして人の好い業者に出会ったんだ。
だから、見極める、そして良い職人と出会うためにも相見積もりをとったほうがいい。
対策③ 管理組合自身が入札を行う
設計コンサルタントに入札を丸投げせず、
「コンサルによる入札」＋「管理組合自身による入札」
を比較する方法が紹介されています。
動画では、国土交通省もこうした方法を推奨していると説明しています。
対策④ 管理組合の中に専門家を入れる
住民の中に、
- 建築士
- 弁護士
- 会計士
- ゼネコンOB
などの専門家がいれば、その知識を活用する。
専門家がいない場合には、外部の専門家を長期的な顧問として活用する方法も提案されています。
ただ、以下の話と同じで、その人自身が業界と癒着してるかを確認しなければならない。
映画「アンタッチャブル」を知ってる人も多いと思うけど、そっち側の会計士ってこともあるからね。
9．「マンション管理士を外部理事にすればいい」という単純な話でもない
動画では、理事のなり手不足や高齢化を背景に、外部のマンション管理士や弁護士などを理事として活用する方向についても触れています。
しかし、これにもリスクがあります。
なぜなら、
その専門家自身がどの業界とつながっているのか、住民には判断しにくい
からです。
そのため出演者は、単発で専門家を依頼するよりも、長期間付き合いながら信頼関係を築くことを重視しています。
特に築20年以上のマンションでは、修繕問題が理事会の大きな仕事になるため、マンション管理士だけでなく、顧問建築士を置くことも有効ではないかと提案しています。
10．最終的に重要なのは「管理組合のコミュニティ」プラスα
動画の後半で、かなり興味深い話が出てきます。
問題を防ぐためには、専門家を雇うだけではなく、
住民自身がマンションの管理に関心を持つことが重要
だという考え方です。
理事会の運営を一部の人だけに任せず、
- 防災訓練
- 清掃
- 植栽の手入れ
- 住民イベント
- ボランティア活動
などを通じて住民同士のつながりを作る。
そうすると、マンションに対する「愛着」が生まれ、一部の人だけで管理組合を動かすことが難しくなるというわけです。
動画では、これを「免疫力」という非常に分かりやすい比喩で説明しています。
談合などを仕掛けてくる業者は、いわば「ウイルス」。
それを完全になくすのではなく、マンション側の「免疫力＝コミュニティの力」を高める。
という考え方です。
筆者が大事だと考えるプラスα
もう１つ大事なことがあります。
理事長にはマネジメント能力が絶対必要です！ いわば会社の社長です。
マネジメント能力とは？
組織の目標を達成するために、ヒト・モノ・カネ・情報・時間といった経営資源を管理し、成果を最大化する総合的な管理能力のこと。
社長というのはそれぞれの作業の専門家である必要はないのです。
でも、すべてのヒトやモノなどの経営資源をできるかぎり把握し、目的（管理組合の理事長ならば、出来るだけ安くかつ安全に質の良い大規模修繕を行うこと）に向かって妥当であるか管理の目を光らせる能力が必要なのです。
この動画の結論を一言で言うと
「大規模修繕は専門家に任せておけば安心」ではなく、
管理組合自身が主導権を持ち、
複数の業者を競争させ、
住民が監視できる仕組みを作ることが重要
というのが、今回ご紹介した動画の最大のメッセージです。
特に重要なポイントを整理すると、
| 問題 | 動画が示す対策 |
|---|---|
| 施工会社同士の談合 | ➡参加業者を増やし競争させる |
| 設計コンサルによる業者選定 | ➡管理組合自身でも業者を探す |
| キックバック | ➡コンサル任せにせず相見積もりを取る |
| 入札の形骸化 | ➡管理組合自身が入札をチェック |
| 理事会の専門知識不足 | ➡住民の専門家・外部専門家を活用（注意） |
| 理事のなり手不足 | ➡長期的な顧問建築士などを活用 |
| 一部の人への権限集中 | ➡住民への情報公開・コミュニケーション |
| 住民の無関心 | ➡コミュニティを強化する |
そして、個人的にこの動画で最も重要なポイントだと思うのは、「談合があるかどうか」そのものよりも、
「なぜ住民が、数億円規模の工事費をチェックできない状態になっているのか」
という問題提起です。
大規模修繕は、私たちマンションを所有するものが何十年も積み立ててきた修繕積立金という巨大な資産を一度に動かすイベントです。
その意思決定を、専門知識を持たない輪番制の理事会と、そこに入り込む管理会社・設計コンサルに事実上任せてしまうことが、動画では最大のリスクとして描かれています。
その他、参考になる記事・動画
マンション修繕談合、公取委が30社超に処分へ 設計監理方式の死角と、管理組合が今すぐやるべき自衛策
（noteで経済や政治や国際情勢のことを執筆されている宮野宏樹さんの記事より）
ー筆者が気になったとこ
①”契約段階で談合・バックマージン禁止を盛り込む…横浜市は談合防止策として、工事契約書に「談合発覚時は違約金を支払う」との条項を入れることを推奨”
…これで未然に騙されることを防ぐことができるかも！ 「万が一」を考える転ばぬ先の杖ですな。
②”法律上は、談合によって損害を被った発注者が、違反企業に対して損害賠償を請求する道があります。独占禁止法には違反行為による損害賠償の規定があり、また民法上の不法行為に基づく請求も考えられます。談合がなければ本来もっと安く発注できたはずだという「差額」が損害と評価され、その賠償を求めるという考え方”
…被害の回復をするには？
メガマンションの闘う理事長vol.8／管理会社との闘い①
（noteでマンション管理のことを発信しているアサノビッチさんの記事より）
ー筆者が気になったとこ
”（管理会社の）フロントマンにも当然、能力差があります。これはあくまで噂ですが、
チェック機能がしっかり働く管理組合には優秀なAランクの担当者を。
逆に、ほぼ言いなりで手のかからない管理組合にはCランクの担当者を。
そんな配属が行われている、と言われています。”
…つまり、Cランクの担当者ってことは見下されてる可能性が？
だからアサノビッチさんは、管理会社を変更することを考えるようになったそうです。
大規模マンション修繕「なりすまし住人」が高値誘導 組合に業者侵入
マンション不都合な真実 あえぐ管理組合(中)（日本経済新聞）
”「談合があったのは私の責任で、深く反省しています」。6月中旬、東京近郊のホテルで開かれたマンション管理組合向けのセミナーで、1人の男性が地面に頭を伏せた。”
…実は、知らない人も多いのかもしれないけど、これって昔からずっと常態化してるんだよ。少なくとも20年以上前からいくつかのマンションでもあった…、いや今でもある。
・ひどいのは、管理会社・施工業者・植栽業者など4～5名もの人間が所有者になっていたマンションだったね。ある人が高値誘導されていることに気づいて戦いだしたんだけど…、筆者は売って出ちゃったから…、そのあとどうなったんだろう…。現行法では「所有者になること自体は違法ではない」「ただ理事になった場合は利益相反になるから注意が必要」って程度だから、これは違法ってことにしないとなりすまし住民はなくならない…。
・総会の委任状の争奪戦があったマンションもあったよ。そこはちゃんとしたまともにしようとしていた理事長だったけど、業者がそれに反対したくて（仕事とりたくて）、集合ポストの前に立って帰ってくる住人に「委任状書いてくれ」って頼みまくっていたこともあった。怖いね～。刑事事件まで起きたからね。
・
・大規模修繕と直接関係ないけど、理事長が逮捕された事件もあったね。
「マンション管理費」10年間着服し続けた理事が逮捕…実際にあったヤバい金銭トラブル
マンション管理組合の元理事長が管理費を私的流用
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